10月以來，北京、上海、合肥、濟南、長春等地開啟了新一輪土拍。值得關注的是，部分城市將在接下來的土地出讓中恢復“價高者得”的規則。

截至目前，成都發文“官宣”取消了地價的限制，合肥和濟南也在10月中下旬和11月將出讓地塊的公告中提出“不再設立最高限價”。那么，這三座城市為何率先退出地價限價呢？土地市場會重新回到“價高者得”的時代嗎？

三城取消地價限制

在“雙節”假期后，合肥公布了今年第三批土地出讓清單。10月12日，據合肥土地市場網披露，安徽省合肥市發布市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批）。第三批擬出讓居住用地清單包含31宗地塊，合計面積2853.5畝，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。

根據土地出讓公告，上述將于11月2日出讓的6宗地塊合計面積571.058畝。此次推出的地塊將采取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

同時，濟南也悄然取消了地價限制。10月9日，濟南市自然資源和規劃局發布補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環節不再設立最高限價。

這也就是說，在10月下半旬和11月即將進行的土拍中，濟南和合肥都將采取“價高者得”的競拍原則，取代此前“限地價、現場搖號”等多重土拍規則限制。

而此前的9月26日，成都在《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》）中已經“官宣”調整土拍規則。其中，成都中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

截至目前，成都、濟南、合肥土拍規則率先恢復“價高者得”。對此，中指研究院分析師孟新增分析稱：“取消土地最高價限制，讓地價回歸市場，有利于提振土地市場情緒，后續或有更多城市跟進。不過，當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，土拍規則調整帶動市場效果有限，預計土地市場整體仍低溫運行�！�

全國土地市場低溫運行

從今年前三季度來看，全國土地市場呈現低溫運行的態勢。據中指研究院統計數據顯示，今年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。其中，三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度高出8.1個百分點。

整體來看，今年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。其中，9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

就濟南和成都而言，今年1-9月，兩城的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%，這說明濟南和成都市場熱度并沒有回升。

由于地價和售價兩頭限制，開發商為了節約成本，反而容易出現因限價而減配的問題。鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，合肥、濟南取消地價限價，一方面因為房地產市場銷售壓力比較大，市場恢復難度比較大，從土地出讓角度來講，原先的土拍規則增加了拿地難度，降低市場活躍度；另一方面，恢復“價高者得”，也有利于開發商做好產品品質，避免因為限價而減配等問題。

事實上，土地設立最高價，“熔斷”后搖號，是此前在土地市場競爭激烈、開發商輪番加價的背景下出臺的抑制地價抬高的舉措。目前，各地土地市場持續降溫，土拍規則會重新回到“價高者得”的時代嗎？

張宏偉預計稱：“除了一線城市以及核心二線城市之外，土拍階段的限價預計會逐步取消，這也會是下一輪調整中發力的重點方向之一�！�

多地松綁土拍規則

值得關注的是，除了取消地價限制外，多地對土拍規則進行了不同程度的松綁。

以成都為例，成都此次不僅取消地價限制，還取消了“配建”要求。成都在《通知》中提到，除控制性詳細規劃明確的宗地內需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養老托育等公服配套設施外，原則上新出讓住宅類用地不再設置配建要求。

張宏偉表示，成都的樓市表現不錯，但是，因為之前配建和自持等因素，在成都拿地算不過賬，就是利潤率低于公司的投資標準，所以開發商沒有動力或能力拿下項目。如今，成都取消配建和自持等條件后，預計更多的市場化房企會積極布局成都土地市場，成都土地市場的熱度將會快速回升。

而在10月16日，杭州房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》中也出臺一條有助于降低房企拿地“門檻”的舉措，即“在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式”。

對此，張宏偉認為，杭州此舉意味著只要有銀行肯出保函，房企拿地保證金不再需要拿出真金白銀趴在保證金的賬上了。如果沒有競拍到地塊，只要支付保函的手續費即可。如果競拍到地塊，那么就見索即付銀行保函。這個措施大幅降低杭州的參拍門檻，預計接下來杭州土拍的報名企業數量將會大幅度增加，土拍活躍度會升溫，有助于活躍杭州的土地市場。